不動産・建築

不動産明渡し

不動産のオーナーにとって，不動産明渡しは，その所有する不動産を守るために重要なツールです。たとえば，「自己の所有する不動産を第三者に貸していたが，賃料滞納が続いたため，賃貸借契約を解除して退去してほしい」，或いは，「第三者が不動産を不法占拠しているので追い出したい」などのトラブルの際に，借主や不法占有者に対して不動産の明け渡しを請求していくことになります。

まずは，内容証明郵便で不動産明渡しを求めます。話し合いがまとまるようであれば，強制執行できるように即決和解手続きを活用する方法もあります。

話合いが決裂し，退去しない場合には，訴訟を提起します。最終的には，強制執行も視野に入れる必要があります。

賃料請求

不動産を第三者に賃借する場合に一番多いトラブルが，家賃の滞納です。借主が賃料を滞納している場合，まずは内容証明郵便で未払い分の賃料請求をして任意の支払いを求めます。それでも支払わない場合には，訴訟提起も視野に入れる必要があります。

さらに，賃料の滞納が続く場合には，賃貸借契約を解除して退去を求めていくことになります。ただし，判例は，賃貸借契約においては，信頼関係の法理という特殊な考え方をとっており，賃料の滞納が長期化するなど信頼関係を破壊する程度の事情がなければ解除は有効とはされません。そのため，解除に踏み切るかは，法的リスクも考慮の上での判断となってきます。

賃料増減額請求

土地や建物の賃料をいくらにするかは基本的には借主と貸主の間の話し合いで決めるべきことです。 しかし，借地借家法では，契約当事者で話し合いがつかない場合，借主・貸主に双方に賃料を増額又は減額請求できる権利が規定されています（借地借家法11条1項，32条1項）。土地・建物に対する租税その他の負担の増減により，土地・建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により，又は近傍同種の建物の借賃に比較して（※他にも考慮要素はあります），不相当となったときに，増減額の請求ができます。なお，不増額特約は有効ですが，不減額特約は無効です。

賃料増減額請求は，まずは内容証明郵便による意思表示で行いますが，相手が争う場合には，調停を申立て，調停が不成立の場合には，訴訟を提起することになります。

賃料の増減額請求を受けた側の対応については，決着がつくまでは自らが相当と認める賃料額を支払い，又は請求することになりますが，裁判で決められた額との差額について1割の利息が発生します（借地借家法11条2項・3項，32条2項・3項）。

売買トラブル

不動産売買をめぐるトラブルは案外多いものです。たとえば，「売買代金を支払ってもらえない」，「購入した不動産に瑕疵が見つかった」，「説明を受けていない重要な事項が発覚した」，「予定していた建物が建てられず商売ができない」，などです。また，不動産仲介業者による不手際があったというケースもあります。

不動産売買は，大きな買い物ですので，トラブルが生じた場合の損失も大きなものになります。そのため，早期に迅速な解決を図ることが大切です。

売買契約書の条項の中に解決の糸口があることもあります。これを取っ掛かりにして相手方と交渉をし，必要に応じて訴訟も視野に入れなければなりません。

工事代金請求

建築工事の受注を受けて工事を施工したが，代金を支払ってもらえないなどのトラブルはありませんか。下請け業者だけではなく，孫請け業者からもそのようなご相談をよくお聞きします。

このような場合には，請負契約に基づいて工事代金を請求していくことになります。 交渉での解決を目指し，話合いがまとまらなければ訴訟提起を視野に入れる必要があります。

この種のトラブルの特徴は，業界の慣習としてそもそも契約書が存在していない，或いは，契約書が存在していても不備があることが多いのが実態です。そのため，限られた証拠関係の中でいかに交渉や裁判を優位に進め，いかに回収を図っていくかの見通しが重要になります。 また，下請け業者は不利な立場に置かれることが多く，このような地位にも配慮して，必要に応じて，下請法の適用も検討しなければなりません。

設計料請求

設計料をめぐっては，たとえば，「イメージと違うという理由で設計料を支払ってもらえない」，「施主の修正依頼に応じて設計をやり直したが追加の設計料を支払ってもらえない」，などのトラブルがあります。

設計契約書の条項の中に解決の糸口があることもあります。これを取っ掛かりにして相手方と交渉をし，必要に応じて訴訟も視野に入れなければなりません。

設計契約は，その契約の性質が請負なのか，準委任なのかという点が鍵を握ります。

建物収去土地明渡し

自己の所有する土地を第三者に貸していたところ，土地の賃借人が賃料を滞納したことから解除しても退去してくれないなどの場合に，土地の所有者が不法占拠の状態の建物を取り壊して土地を明け渡せと求めていくことができます。これが建物収去土地明け渡し請求と呼ばれるものです。

昨今では，貸地に長年放置されている廃墟を取り壊したい場合などに，相続人を相手にこのような請求をするというケースもあります。

訴訟を提起して判決を得れば強制執行ができますが，強制執行となると時間と費用が掛かります。強制執行費用は理論上は相手が負担すべきものですが，実際お金がないと，所有者の負担で建物収去をしなければならない事態に陥りかねません。早期に交渉して任意に収去して明け渡してもらうのがベストです。

原状回復費用

賃貸借契約が終了すると，賃借人は，その義務として，賃借物件を退去する際に入居時の状態に部屋を戻さなければなりません。これを原状回復義務と言います。

敷金を差し入れている場合には，敷金から未払賃料その他賃借人が負担すべき費用がされ，原状回復費用も敷金から差し引かれて精算されます。しかし，多額の原状回復費用が計上されて，敷金が戻ってこないどころか，敷金では足りないとして追加請求されることは少なくありません。

賃借人にとって納得できるものであればトラブルとなりませんが、原状回復の範囲や金額をめぐってトラブルとなることが多いものです。

原則として，経年変化や通常の生活による磨耗などの通常損耗は貸主側の負担ですが、借主の故意・過失によって汚損・損壊したものがあれば，原状回復費用としてその修理費を請求されます。ガイドラインもありますが，それでも敷金と原状回復をめぐるトラブルは後を絶ちません。

建築瑕疵

建築瑕疵トラブルは，例えば，「建物の建築を発注して完成して引き渡しを受けたが欠陥が見つかった」，耐震偽装など「建築基準法に違反している」などがその例です。

何をもって瑕疵なのかという点が重要なポイントです。通常有すべき性能や安全性を備えているかどうかが基準とされますが，そこでは当事者がどのような約定をしたのかという契約内容の解釈が鍵を握ります。通常，「瑕疵」の主張立証は容易ではありません。契約書だけではなく，関連法令や，設計書・仕様書等の資料，当事者間の交渉プロセスなどの経緯・事情など総動員で主張を組み立てていく必要があります。

建築分野という特殊な領域であることから，その法律問題も複雑かつ高度なものになっていきます。